Investir dans l'immobilier ancien et bénéficier d'une défiscalisation attractive : c'est tout l'enjeu de la loi Denormandie. En 2025, les plafonds de loyer et de ressources sont revalorisés, tout comme pour le dispositif Pinel. Découvrons ensemble l'essentiel à connaître pour bien appliquer la loi Denormandie et sécuriser votre avantage fiscal.
Loi Denormandie : principes et objectifs
La loi Denormandie a été mise en place pour encourager la rénovation de logements anciens situés dans certaines communes à l'habitat dégradé (liste officielle fixée par arrêté). En échange de travaux de rénovation et de l'engagement de louer le bien à des ménages éligibles, les investisseurs profitent d'une réduction d'impôt proportionnelle à la durée de l'engagement de location.
Points clés pour la loi Denormandie :
- Périmètre géographique défini : communes nécessitant la réhabilitation de l'habitat.
- Montant minimum de travaux (en pourcentage du prix du bien).
- Plafonds de loyer et de ressources alignés sur le dispositif Pinel.
- Engagement de location allant de 6 à 12 ans.
Evolution des plafonds de loyer en 2025 (+3,26 %)
Pour tout bail signé ou renouvelé en 2025, le plafond mensuel de loyer (hors charges) augmente de 3,26 % par rapport à 2024, à la fois pour la loi Denormandie et le dispositif Pinel.
Comment est calculée cette hausse ?
Elle est indexée sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL), qui a progressé entre le 2e trimestre 2023 (140,59) et le 2e trimestre 2024 (145,17).
Nouveaux plafonds de loyer (avant coefficient de surface) :
- Zone A : 19,50 €/m²
- Zone A bis : 14,49 €/m²
- Zone B1 : 11,68 €/m²
- Zones B2 et C : 10,15 €/m²
Coefficient de surface : 0,7 + (19 / surface habitable), plafonné à 1,2.
Il vient pondérer le loyer applicable en fonction de la taille du logement.
Revalorisation des plafonds de ressources (+1,1 %)
Pour respecter les conditions de la loi Denormandie ou du Pinel, vous devez louer votre bien à des locataires dont les ressources ne dépassent pas un plafond annuel déterminé. En 2025, ce plafond est revalorisé de 1,1 % par rapport à 2024, tenant compte de l'inflation hors tabac entre octobre 2023 et octobre 2024.
Cas du dispositif Pinel : rappel et échéances
Le dispositif Pinel est historiquement destiné à l'immobilier neuf dans des zones tendues (A, A bis, B1). Toutefois, il n'est pas reconduit au-delà de 2024.
- Vous pouvez encore réaliser un investissement Pinel jusqu'au 31 décembre 2024.
- Pour les investissements en cours, l'engagement de location se poursuit. Vous devrez continuer d'appliquer les nouveaux plafonds de loyer et de ressources chaque année.
Focus sur les autres dispositifs défiscalisés (Loc'Avantages, etc.)
Plusieurs autres régimes de défiscalisation immobilière existent (Loc'Avantages, Censi-Bouvard, etc.), mais ceux-ci répondent à des conditions parfois très différentes (logements meublés, secteur social ou très social, conventions Anah…).
- Loc'Avantages : décote sur les loyers observés localement (15 %, 30 %, 45 %), revalorisée en 2025 de la même façon que le Pinel et la loi Denormandie.
- Anciennes lois (Scellier, Robien, etc.) : soumises à des dates limites d'achèvement ou de prorogation.
Bien que ces dispositifs aient des points communs en termes de plafonds et de ressources, ils ne s'adressent pas toujours au même public ni aux mêmes types de biens.
Tableau récapitulatif des plafonds de ressources (Pinel et Denormandie)
Ce tableau concerne uniquement les zones Pinel/Denormandie. Les chiffres suivants sont applicables pour un bail signé ou renouvelé en 2025.
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € |
| Personne seule ou couple avec 1 personne à charge | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 779 € |
| Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 102 812 € | 94 585 € | 69 454 € | 62 510 € |
| Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 122 326 € | 111 972 € | 81 705 € | 73 535 € |
| Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge | 137 648 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € |
| Par personne à charge supplémentaire | +15 335 € | +14 039 € | +10 272 € | +9 242 € |
Astuce : Pour confirmer l'éligibilité du locataire, référez-vous à son Revenu Fiscal de Référence (RFR) inscrit sur son avis d'imposition.
FAQ express : questions clés sur la loi Denormandie
1. Qu'est-ce qui distingue la loi Denormandie du dispositif Pinel ?
- Denormandie : Immobilier ancien dans des communes ciblées, avec obligation de réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l'opération.
- Pinel : Immobilier neuf (ou ancien réhabilité) dans les zones tendues.
2. La loi Denormandie est-elle reconduite ?
Oui, la loi Denormandie est prolongée jusqu'au 31 décembre 2027.
3. Quels sont les risques en cas de non-respect des plafonds ?
L'administration fiscale peut annuler la réduction d'impôt et exiger le remboursement des avantages déjà perçus, assortis d'intérêts de retard.
4. Que se passe-t-il avec un bail signé en fin d'année ?
Vous devez appliquer les plafonds en vigueur à la date de signature ou de renouvellement du bail.
5. Peut-on cumuler la loi Denormandie avec d'autres dispositifs ?
Il est rarement possible de cumuler deux régimes fiscaux sur le même logement. Toutefois, vous pouvez cumuler deux investissements différents (un en Denormandie, un en LMNP, etc.) si les biens sont distincts.
Conclusion
En 2025, la loi Denormandie et le dispositif Pinel voient leurs plafonds de loyer et de ressources ajustés pour tenir compte de l'inflation et garantir un équilibre entre accessibilité locative et avantages fiscaux.
- +3,26 % pour les plafonds de loyer
- +1,1 % pour les plafonds de ressources
Pour sécuriser votre investissement locatif Denormandie, veillez à bien respecter ces nouvelles valeurs et à conserver tous les justificatifs nécessaires (avis d'imposition du locataire, calcul du loyer…). Si vous avez le moindre doute, faites appel à un professionnel de l'immobilier ou à un expert en fiscalité pour vous accompagner.
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