Lors d'un investissement immobilier sous le dispositif Denormandie, l'un des éléments à bien anticiper est le montant des frais de notaire. Ces frais, qui incluent les droits de mutation, les émoluments du notaire et diverses taxes, varient en fonction du montage juridique utilisé.
Il existe deux structures principales pour acquérir un bien sous la loi Denormandie :
- La Vente d'Immeuble à Rénover (VIR)
- L'Association Syndicale Libre (ASL)
Le choix entre ces deux montages a un impact direct sur les frais de notaire, l'optimisation fiscale des travaux et la plus-value en cas de revente.
Les frais de notaire en Vente d'Immeuble à Rénover (VIR)
Principe du montage VIR
Dans une Vente d'Immeuble à Rénover (VIR), l'investisseur acquiert un bien nécessitant des travaux, mais c'est le vendeur (promoteur ou marchand de biens) qui s'engage contractuellement à réaliser ces rénovations avant la livraison finale.
Ce montage fonctionne de manière similaire à une Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) dans le neuf, où l'ensemble de l'opération (achat du foncier + travaux) est encadré par un seul acte notarié.
Frais de notaire en VIR
L'un des principaux inconvénients du VIR est que les frais de notaire sont calculés sur l'intégralité du prix d'acquisition, incluant à la fois le prix du foncier et le coût des travaux.
Exemple d'investissement en VIR
- Prix du foncier : 150 000 €
- Coût des travaux : 100 000 €
- Montant total de l'investissement : 250 000 €
- Frais de notaire (7 à 8 % sur 250 000 €) : environ 17 500 € à 20 000 €
Avantages et inconvénients du VIR
- Solution clé en main avec un cadre juridique sécurisé
- Garantie du promoteur sur les travaux
- Frais de notaire élevés
- Moins d'optimisation fiscale sur les travaux
Les frais de notaire en Association Syndicale Libre (ASL)
Principe du montage ASL
Dans un montage en Association Syndicale Libre (ASL), l'investisseur acquiert uniquement le foncier, tandis que les travaux sont réalisés séparément sous forme d'appels de fonds. L'investissement est donc scindé en deux contrats distincts :
- Un acte notarié pour l'achat du foncier
- Un contrat de maîtrise d'ouvrage pour la rénovation, hors acte notarié
Frais de notaire en ASL
L'avantage majeur de l'ASL est que les frais de notaire ne sont calculés que sur le prix du foncier et non sur les travaux, ce qui permet une économie immédiate sur les frais d'acquisition.
Exemple d'investissement en ASL
- Prix du foncier : 150 000 €
- Coût des travaux : 100 000 €
- Montant total de l'investissement : 250 000 €
- Frais de notaire (7 à 8 % sur 150 000 €) : environ 10 500 € à 12 000 €
Avantages et inconvénients de l'ASL
- Frais de notaire réduits, car uniquement calculés sur le foncier
- Travaux optimisables fiscalement (intéressant pour le déficit foncier)
- Meilleure rentabilité globale
- Nécessite un suivi plus actif de l'investisseur
- Plus-value immobilière plus élevée à la revente
Impact sur la plus-value en cas de revente : un point clé pour l'ASL
L'un des points souvent sous-estimés dans un montage ASL est le calcul de la plus-value immobilière en cas de revente.
- En VIR, la valeur d'acquisition inclut le foncier et les travaux, ce qui réduit la plus-value taxable.
- En ASL, seule la valeur du foncier est prise en compte pour les frais de notaire et l'acte d'acquisition, ce qui augmente la base taxable de la plus-value lors de la revente.
Comparaison de la plus-value taxable
| Montage | Prix d'achat pris en compte | Prix de revente après 10 ans | Plus-value taxable |
|---|---|---|---|
| VIR | 250 000 € | 350 000 € | 100 000 € |
| ASL | 150 000 € | 350 000 € | 200 000 € |
Pourquoi la plus-value est plus élevée en ASL ?
- En ASL, les travaux ne sont pas inclus dans le prix d'achat notarié.
- Au moment de la revente, l'administration fiscale considère uniquement le prix du foncier comme valeur d'acquisition.
- La plus-value étant calculée sur la différence entre le prix de revente et le prix d'achat, elle est plus élevée dans un montage ASL.
Conséquence fiscale : un impact à anticiper
- En VIR, l'investisseur bénéficie d'un prix d'achat plus élevé et donc d'une plus-value moindre.
- En ASL, il pourra amortir le surcoût fiscal avec d'autres mécanismes (exonération progressive après 22 ans de détention, abattements pour durée de détention, etc.).
Comparatif entre VIR et ASL : avantages et inconvénients
| Critère | VIR (Vente d'Immeuble à Rénover) | ASL (Association Syndicale Libre) |
|---|---|---|
| Nombre d'actes | Un seul acte (foncier + travaux) | Deux actes distincts (foncier et travaux) |
| Calcul des frais de notaire | Sur le foncier et les travaux | Uniquement sur le foncier |
| Taux des frais de notaire | 7 à 8 % sur le prix total | 7 à 8 % uniquement sur le foncier |
| Montage fiscal | Moins optimisé (travaux inclus dans le prix d'achat) | Travaux optimisables fiscalement |
| Plus-value en cas de revente | Plus-value plus faible (prix d'achat élevé) | Plus-value plus élevée (prix d'achat basé sur le foncier) |
| Sécurité juridique | Achat clé en main avec garantie promoteur | Nécessite une gestion active des travaux |
Conclusion : quel montage choisir ?
Opter pour le VIR : simplicité et sécurité
- Idéal pour les investisseurs cherchant une solution clé en main.
- Permet de minimiser la plus-value à la revente.
- Inconvénient : frais de notaire plus élevés et moins d'optimisation fiscale sur les travaux.
Opter pour l'ASL : rentabilité et optimisation fiscale
- Frais de notaire réduits et meilleure gestion fiscale des travaux.
- Permet d'amortir les travaux pour optimiser la rentabilité.
- Inconvénient : plus-value plus importante en cas de revente.
Notre recommandation
Pour un investissement court/moyen terme : Le VIR est souvent plus intéressant, car il limite l'impact de la plus-value.
Pour un investissement long terme : L'ASL est plus rentable, malgré la fiscalité sur la plus-value, grâce aux économies de frais de notaire et à la souplesse dans la gestion des travaux.
Ainsi, le choix entre VIR et ASL dépend avant tout de votre stratégie d'investissement et de la durée de détention du bien.
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