La Loi Denormandie
Défiscalisation 2025
À l'instar de tous les dispositifs de défiscalisation immobilière, bénéficier du dispositif Denormandie et de ses avantages fiscaux nécessite que le projet respecte globalement certaines conditions, que ce soit en matière de logement, de situation du locataire ou de l'investisseur
Le dispositif Denormandie s'inscrit dans une démarche de revitalisation du parc immobilier ancien en France. Il vise à encourager les particuliers à investir dans l'immobilier locatif en offrant des avantages fiscaux attractifs. Ce dispositif est une extension de la loi Pinel, adaptée spécifiquement au marché de l'ancien, permettant ainsi de dynamiser la rénovation de logements vétustes dans des zones géographiques ciblées.
L'aide du dispositif Denormandie s'adresse principalement aux particuliers désireux de devenir propriétaires-bailleurs. Ces investisseurs doivent acquérir un bien immobilier ancien destiné à la rénovation dans l'un des nombreux centres des villes éligibles au dispositif. L'objectif est de transformer des logements en mauvais état en habitations modernes et confortables, tout en augmentant l'offre de logements locatifs de qualité.
Pour profiter pleinement des avantages fiscaux liés au dispositif Denormandie, il est impératif que le propriétaire-bailleur soit majeur au moment de l'investissement. De plus, il doit être contribuable français, assurant ainsi une contribution directe au système fiscal national. Bien qu'il n'existe pas de limite d'âge légale pour bénéficier du dispositif, il est important de noter que les institutions financières peuvent considérer l'âge comme un facteur dans l'évaluation de la solvabilité, rendant l'obtention d'un prêt immobilier plus complexe au-delà de 65 ans.
Une des conditions financières essentielles pour accéder au dispositif Denormandie est la solvabilité de l'investisseur. Les banques évaluent rigoureusement la situation financière globale du ménage, et le taux d'endettement ne doit pas excéder 33 %. Cette règle garantit que l'investisseur dispose des capacités financières nécessaires pour honorer ses engagements locatifs sur la durée choisie. Une situation professionnelle et financière stable est donc cruciale pour sécuriser un prêt immobilier et bénéficier des avantages fiscaux offerts.
Le dispositif Denormandie propose trois options de durée d'engagement locatif : 6, 9 ou 12 ans. Chaque durée correspond à un niveau de réduction d'impôt différent, offrant ainsi une incitation fiscale proportionnée à l'engagement pris par l'investisseur.
La réduction d'impôt est calculée sur le montant total de l'opération, comprenant le prix d'achat du bien immobilier et le coût des travaux de rénovation. Par exemple, un investissement total de 250 000 € réparti sur 12 ans de location permettrait une réduction d'impôt de 52 500 €, soit 4 375 € par an. Cette incitation fiscale rend l'investissement locatif ancien particulièrement attractif, en allégeant la charge fiscale des propriétaires-bailleurs tout en favorisant la rénovation et l'amélioration du parc immobilier.
Le dispositif Denormandie représente une opportunité significative pour les particuliers souhaitant investir dans l'immobilier locatif ancien. En offrant des avantages fiscaux substantiels, ce dispositif encourage non seulement l'investissement locatif, mais contribue également à la rénovation et à la revitalisation des villes éligibles. Cependant, pour en bénéficier pleinement, il est crucial de respecter les conditions personnelles relatives à la solvabilité et à la situation fiscale de l'investisseur. En s'engageant à louer le bien sur une durée déterminée, les investisseurs peuvent optimiser leur avantage fiscal tout en participant activement à l'amélioration du logement en France.
Le dispositif Denormandie ancien vise à revitaliser le parc immobilier ancien en offrant des avantages fiscaux attractifs tant aux propriétaires-bailleurs qu'aux locataires. Pour accéder à une location dans ce cadre, le locataire doit remplir certaines conditions spécifiques, indépendamment de sa nationalité.
Pour garantir l'éligibilité au dispositif Denormandie, le locataire et le propriétaire-bailleur doivent appartenir à des foyers fiscaux distincts. Cela signifie que le locataire ne doit pas être rattaché fiscalement au propriétaire, ni figurer sur la même déclaration de revenus. Cette condition vise à éviter les conflits d'intérêts et à assurer une réelle indépendance entre les deux parties.
Exemple : Si le propriétaire déclare le logement comme résidence principale sur sa déclaration de revenus, le locataire doit déclarer ses revenus séparément et ne pas être inclus dans le même foyer fiscal.
Le locataire doit également respecter les plafonds de ressources définis en fonction de la composition de son foyer et de la zone géographique du logement. Ces plafonds sont révisés périodiquement pour s'adapter aux évolutions économiques et démographiques.
| Composition du foyer | Zone A bis | Reste de la Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € |
| Couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 136 151 € | 124 630 € | 91 078 € | 81 971 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | +15 168 € | +13 886 € | +10 161 € | +9 142 € |
Outre les conditions principales d'indépendance fiscale et de plafonds de ressources, certains critères peuvent influencer l'éligibilité du locataire au dispositif Denormandie :
Le dispositif Denormandie ancien constitue une opportunité avantageuse pour les locataires en leur permettant d'accéder à des logements rénovés dans des zones géographiques stratégiques tout en bénéficiant de conditions de location encadrées et avantageuses. En respectant les critères d'indépendance fiscale et les plafonds de ressources, les locataires contribuent également à la revitalisation du patrimoine immobilier ancien, favorisant ainsi un cadre de vie amélioré et dynamique.
Conseil Pratique: Avant de vous engager dans une location en Denormandie, assurez-vous de bien vérifier votre éligibilité en fonction de vos revenus et de votre situation fiscale. N'hésitez pas à consulter un conseiller en gestion locative ou un expert fiscal pour optimiser votre investissement et maximiser les avantages offerts par ce dispositif.
Pour tout savoir sur la réglementation du dispositif de défiscalisation dans l'ancien, recevez le Guide loi Denormandie directement par email.
Dans ce guide gratuit de la loi Denormandie 2025, vous trouverez :
Tous les détails du dispositif fiscal
Nos conseils avant d'investir en loi Denormandie
Des exemples d'investissements en loi Denormandie 2025détaillés
Le dispositif Denormandie ancien offre des opportunités fiscales attractives pour les propriétaires-investisseurs souhaitant rénover et louer des biens immobiliers anciens. Pour bénéficier pleinement de ces avantages, le propriétaire doit respecter un ensemble de conditions strictes visant à assurer une rénovation efficace et une contribution positive au parc locatif.
Pour être éligible au dispositif Denormandie, le propriétaire doit impérativement acquérir un bien immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation. Cette obligation garantit que l'investissement contribue à la revitalisation de logements vétustes et améliore la qualité globale du parc locatif.
Exemple : Si vous investissez dans un bien à hauteur de 200 000 €, vous devrez réaliser au minimum 50 000 € de travaux, représentant 25 % du coût total du projet.
Les travaux pris en compte dans le dispositif Denormandie sont spécifiquement définis pour garantir une amélioration substantielle du bien immobilier. Les principaux travaux éligibles comprennent :
Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Denormandie, plusieurs plafonds de dépenses doivent être respectés :
Ces plafonds assurent que les investissements restent ciblés et efficaces, contribuant ainsi à la revitalisation des zones éligibles tout en maintenant un équilibre économique.
Retrouvez tous les travaux éligibles à la loi Denormandie ici.
Le dispositif Denormandie cible spécifiquement certaines villes pour maximiser l'impact de la rénovation immobilière. Les critères de sélection des villes éligibles incluent :
Retrouvez la liste complète des villes éligibles ici.
Le montant maximal du loyer que vous pouvez appliquer dans le cadre de la loi Denormandie dépend de la localisation géographique du bien. En effet, chaque zone (A bis, A, B1, B2 et C) est soumise à un barème précis établi par le fisc, qui fixe un prix maximum par mètre carré. Respecter ce barème est une condition essentielle pour bénéficier des avantages fiscaux liés à ce dispositif.
| Zone du logement | Plafond de loyers (€ / m²) |
|---|---|
| Zone A bis | 19,50 |
| Reste de la Zone A | 14,49 |
| Zone B1 | 11,68 |
| Zone B2 et C | 10,15 |
*Mis à jour le 05/03/2025*
Pour rester à jour, vous pouvez consulter la version officielle sur le BOFIP, qui reprend les mêmes plafonds que ceux appliqués à la loi Pinel (alinéa 150).
Formule de calcul :
Loyer maximum = (Surface habitable + 50 % des annexes) ×
Plafond de loyer × Coefficient
Coefficient = 0,7 + (19 / Surface totale)
avec
Surface totale = Surface habitable + 50 % des
annexes
Surface totale :
50 m² + 3 m² = 53 m²
Coefficient multiplicateur :
0,7 + (19 / 53) = 0,7 + 0,358 = 1,058
Loyer maximum :
53 m² × 11,31 €/m² × 1,058 = 635,43 € (loyer mensuel
maximum)
58 rue de Vaugirard, 75006 Paris
