La défiscalisation Loi Denormandie offre l'opportunité d'investir en loi Denormandie et de bénéficier d'une réduction d'impôt pour la rénovation de logements anciens dans des zones définies. Afin de profiter de cet avantage fiscal, le bailleur doit respecter une durée de location minimale de 6 ou 9 ans, avec une prolongation possible jusqu'à 12 ans. Cet article détaille les caractéristiques de chaque option, leurs avantages et leurs contraintes, tout en intégrant les conditions générales de ce dispositif.

Durée de location optimale en loi Denormandie

Défiscalisation Loi Denormandie : pourquoi et comment ?

Objectif principal

  • Promouvoir la remise sur le marché de biens anciens dégradés.
  • Développer un parc locatif de qualité dans certains territoires.

Avantage fiscal

  • Réduction d'impôt étalée sur la durée d'engagement locatif choisie.
  • 2 % par an pour les années 1 à 9, puis 1 % par an pour les années 10 à 12 (si prolongation).

Engagement locatif

  • Obligation de louer le bien nu (non-meublé) à des locataires respectant des plafonds de ressources.
  • Plafonnement des loyers selon la zone géographique.

Choisir entre un engagement de 6 ans ou 9 ans

Avantages et limites d'un engagement de 6 ans

Avantages :

  • Flexibilité : possibilité d'arrêter après 6 ans sans perdre les avantages acquis
  • Extension possible vers 9 puis 12 ans

Limites :

  • Démarches de prolongation nécessaires
  • Planification par étapes requise

Avantages et limites d'un engagement de 9 ans

Avantages :

  • Visibilité long terme avec taux fixe de 2 %
  • Meilleure projection financière

Limites :

  • Sortie anticipée pénalisante
  • Moins de flexibilité en cas d'imprévu

Prolonger jusqu'à 12 ans

Que votre engagement initial porte sur 6 ou 9 ans, vous avez la possibilité de le prolonger pour atteindre au maximum 12 ans. Le taux de réduction évolue alors ainsi :

  • 2 % par an de la 1re à la 9e année.
  • 1 % par an de la 10e à la 12e année.

Scénarios de prolongation :

Engagement initial 6 ans

Vous pouvez décider de poursuivre 3 ans supplémentaires (de 6 à 9), puis encore 3 ans (de 9 à 12).

Engagement initial 9 ans

Une prolongation de 3 ans est possible pour aller jusqu'à 12 ans.

Déclarations fiscales et formalités

Au démarrage

  • Remplir le formulaire adéquat (Cerfa 2044 EB ou équivalent) en cochant la durée de location (6 ou 9 ans)
  • Inscrire le prix de revient du bien (acquisition + travaux) dans la case correspondant à l'engagement choisi

Pendant la location

  • Vérifier chaque année le respect des plafonds de loyer et de ressources
  • Continuer à renseigner la réduction d'impôt Loi Denormandie sur la déclaration annexe

Passage de 2 % à 1 %

  • Au-delà de la 9e année, la réduction d'impôt passe à 1 %
  • Une nouvelle rubrique de la déclaration d'impôt peut apparaître pour ce changement

Points de vigilance pour investir en Loi Denormandie

  • Condition de travaux : Au moins 25 % du coût total doit être consacré à la rénovation
  • Critères locatifs : Toute rupture du bail, cessation anticipée ou dépassement des plafonds invalide les avantages fiscaux
  • Justificatifs : Conservation des factures, attestations de travaux, baux et avis d'imposition des locataires

Conclusion

Le choix d'une durée de 6 ans ou 9 ans dans le cadre de la défiscalisation Loi Denormandie dépend avant tout de vos objectifs patrimoniaux et de votre capacité à conserver le bien.

  • Opter pour 6 ans facilite une éventuelle sortie anticipée, tout en permettant la prolongation au fil du temps.
  • Choisir 9 ans procure davantage de stabilité d'emblée, avec cependant moins de marge de manœuvre pour se retirer.

Quoi qu'il en soit, investir en loi Denormandie reste un levier intéressant pour conjuguer rénovation de logements anciens et avantage fiscal. Afin d'optimiser votre stratégie, il est recommandé de bien évaluer vos perspectives à court, moyen et long terme, et de vous tenir informé des éventuelles évolutions législatives.

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