Un outil fiscal majeur pour la rénovation des logements anciens

Prolongée jusqu'au 31 décembre 2027, la loi Denormandie Outre-Mer s'impose aujourd'hui comme l'un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus puissants dans les DOM-TOM.

Issue de l'article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI), elle encourage la rénovation du parc immobilier ancien et la location à loyers modérés dans les zones urbaines ultramarines en besoin de revitalisation.

L'objectif du législateur est double : stimuler l'investissement locatif dans l'ancien et moderniser le bâti existant tout en maîtrisant les coûts énergétiques des logements.

Loi Denormandie Outre-Mer 2026 : défiscalisation immobilière ultramarine

💰 Réduction d'impôt Denormandie Outre-Mer : des taux inégalés

Le dispositif Denormandie offre des taux de réduction d'impôt particulièrement attractifs dans les départements et collectivités d'outre-mer :

Engagement locatif Réduction d'impôt Outre-Mer Références officielles
6 ans 23 % BOI-IR-RICI-365-30 §144
9 ans 29 % BOI-IR-RICI-365-30 §144
12 ans 32 % BOI-IR-RICI-365-30 §145

Ces taux s'appliquent pour les investissements réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2019 et le 31 décembre 2027.

Le plafond global des niches fiscales est porté à 18 000 € par an pour les opérations en Outre-Mer (contre 10 000 € en métropole – article 200-0 A du CGI).

👉 En clair : un investisseur peut réduire son impôt sur le revenu de près d'un tiers du coût total de son opération, tout en rénovant un bien ancien destiné à la location.

🧱 Assiette de la réduction d'impôt : un calcul avantageux

La base de calcul (ou assiette) de la réduction Denormandie Outre-Mer comprend :

  • le prix d'achat d'un ou deux logements (maximum deux par an),
  • les frais d'acquisition (frais d'acte notarié, honoraires, droits d'enregistrement),
  • ainsi que les travaux de restauration ou de transformation.

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total et être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition.

Le fait générateur de l'avantage fiscal est l'achèvement des travaux.

(Réf. : Décret n° 2019-232 du 26 mars 2019, BOI-IR-RICI-365-10)

🏠 Conditions à respecter pour bénéficier de la défiscalisation

Pour être éligible au régime Denormandie Outre-Mer, l'investissement doit remplir les critères suivants :

  • Nature du bien : logement ancien ou local transformé en habitation.
  • Localisation : commune classée éligible au dispositif (liste actualisée chaque année par la DGFIP).
  • Travaux : au minimum 25 % du coût total de l'opération, portant sur la rénovation, l'assainissement ou l'amélioration énergétique.
  • Location :
    • Logement loué nu, à usage de résidence principale du locataire.
    • Location possible à un ascendant ou descendant, hors foyer fiscal.
  • Plafonds : loyers et ressources du locataire plafonnés par décret selon la zone géographique.

🌿 Performances énergétiques et critères techniques

Le dispositif impose désormais des travaux à visée énergétique et climatique.

Les rénovations doivent répondre cumulativement à deux obligations :

➤ Exigence thermique

(Article 18 quater I-1-c de l'annexe IV du CGI)

Intégration d'au moins un des éléments suivants :

  • isolation thermique ou surtoiture ventilée,
  • bardage ventilé,
  • pare-soleils horizontaux ou brise-soleils verticaux,
  • protections solaires mobiles extérieures,
  • ventilateurs de plafond.

➤ Exigence énergétique

Les travaux doivent améliorer les performances énergétiques globales du logement (consommation, confort thermique, adaptation climatique), conformément aux normes locales en vigueur dans les DOM-COM.

📍 Communes éligibles à la Loi Denormandie Outre-Mer (mise à jour septembre 2025)

La liste officielle 2025 publiée par la Direction générale des Finances publiques (DGFIP) et les programmes Action Cœur de Ville / ORT comprend notamment :

  • Guadeloupe (971) → Pointe-à-Pitre, Les Abymes, Baie-Mahault, Basse-Terre
  • Martinique (972) → Fort-de-France, Le Lamentin
  • Guyane (973) → Cayenne, Saint-Laurent-du-Maroni
  • La Réunion (974) → Le Port, Saint-André, Saint-Benoît, Saint-Joseph, Saint-Pierre, Bras-Panon, Sainte-Rose, Salazie
  • Mayotte (976) → Dembéni, Dzaoudzi, Mamoudzou, Pamandzi

Ces communes présentent un fort besoin de réhabilitation de l'habitat ancien et participent activement aux opérations de revitalisation urbaine soutenues par l'État.

📈 Pourquoi investir en Outre-Mer avec la Loi Denormandie ?

  • Rendement locatif attractif grâce à une demande soutenue dans les zones tendues ultramarines.
  • Réduction d'impôt élevée (jusqu'à 32 %), l'une des plus fortes du marché.
  • Valorisation patrimoniale via la rénovation d'actifs anciens situés en centre-ville.
  • Optimisation fiscale sécurisée, encadrée par le CGI et le BOFiP.
  • Impact environnemental positif grâce à l'amélioration de la performance énergétique du logement.

⚖️ Références fiscales et juridiques

  • Article 199 novovicies du Code général des impôts
  • Article 200-0 A du CGI (plafonnement global des avantages fiscaux)
  • BOI-IR-RICI-365-10 (Champ d'application – 28 mars 2024)
  • BOI-IR-RICI-365-30, §§ 144-145 (Taux applicables Outre-Mer – 28 mars 2024)
  • Décret n° 2019-232 du 26 mars 2019
  • Loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 (Loi de finances 2024)
  • Instruction DGFIP – Liste 2025 des communes éligibles

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